武汉楼市7月土地市场未见回暖 高端住宅市场渐发力

 

近日，浦江(中国)发布2014年7月月报，据数据显示武汉7月土地供应增加、市场供应量高位，库存持续走高。限购放宽政策出台后，对远城区及大户型产品产生影响较大。专家预测后期市场竞争压力还会逐步显现，项目优惠促销活动将持续发酵。

土地市场供应增加 但房企拿地热情不高

7月(7月1日—7月31日)武汉举办3次土地拍卖，共推出21宗地块，市场供应环比上月14宗有所提升，但成交状况表现回暖趋势较低，土地供应集中在远城区，房企拿地热情依旧不高。

21宗地块分别于7月3日、7月15日及7月30日挂牌出让，总净用地面积达110万平方米。其中流拍4宗(3宗蔡甸地块、1宗沌口教研用地)，因故撤牌1宗(后湖商业地块)，最终成交16宗，成交总额达37亿。

地块分布方面，其中8宗地块位于中心城区，13宗地块位于远城区。8宗中心城区地块还包含2宗商业用地、2宗工业用地。

成交方面，最终成交的16宗地块中，只有3宗出现竞价，除去黄陂区罗汉寺街一宗加油站用地以外，其余2宗溢价率均不超过30%。

每月供需分析图 来源：浦江(中国)

市场供应量持续高位 库存压力走高

7月，开发商领取预售许可证速度依旧保持高位，整体供应量约183万方，环比上涨6.62%，同比则达到98.55%的增幅。

7月份武汉市主城区的累计供销比持续小幅提升，达到1.40，是自2013年以来的最高值。本月市场去化量持续小幅下滑，但新增供应量持续增加，市场库存逐步积压，库存压力持续走高。

7月房地产行业经营活动有所回落，房地产市场仍维持弱势格局，一方面是受淡季因素影响，另一方面也体现出市场走势仍然偏淡。 从需求看，房地产行业新订单指数虽较上月小幅回升，但连续两个月保持在44%左右的较低水平。从价格变化看，收费价格指数仍运行在50%以下，连续三个月环比回落，价格仍处于下降区间，且7月降幅有所加大。

据浦江(中国)市场研究部分析，下半年开局表现相对平稳，在新政出台后，市场并未出现所期望的显著回暖，在去化下滑供应提升的情况下，去化压力再度提升。按照市场规律来看，大部分房企抢抓“金九银十”，预计未来一段时间，开发商领取预售证的速度还将只增不减，市场竞争压力还会逐步显现。

各行政区商品住宅销售情况图 来源：浦江(中国)

 

12大主城区销量8涨4跌 远城区涨势显著

7月，武汉市12大主城区商品房市场销量8涨4跌，价格涨跌数量较为均衡。具体来看，洪山区、东西湖区和汉阳区销量跌幅都在20%以上，而武昌区、江岸区和黄陂区上涨趋势显著。

价格方面，涨跌数量较为均衡，但涨幅显著高于降幅，其中，武昌区、硚口区和江汉区涨势显著，由于上涨显著区域价格基数高，因此拉升了整个市场的成交均价。综合来看，本月武昌区表现最为显著，其次为东湖开发区和江汉区，呈现“量价齐升”的成交状态。

整体而言，7月市场表现依旧处于调整期，市场无显著回暖趋势。客户需求分布较为明确，刚需客户观望情绪依旧较为浓厚，而随着市场下半年去化压力的逐步走高，项目优惠促销活动还会继续。

商品房量价走势图 来源：浦江(中国)

整体市场“量跌价升” 高端产品拉升均价

7月，商品住宅市场去化状况下降，成交套数环比下降2.45%，同比下降14.30%，价格方面持续提升，环比上涨2.22%。高端产品和准刚需产品销量持续增加，改善型产品的成交拉升7月整体均价。

通过对浦江筑城RMAS房地产市场分析系统的数据统计显示，武汉市主城区(12大主城区和东湖风景区)7月有成交项目345个，成交均价8715元/平方米，较上月上涨189元/平方米，环比上涨2.22%，同比上涨12.47%;总销售套数8987套，较上月下降226套，环比下降2.45%，同比下降14.30，平均每日销售约290套，月度成交跌破300套。

销售面积方面，全市12大主城区总销售面积约为91.60万平方米，较上月减少约1.39万平方米，环比下降1.49%，同比下降11.05%。本月，套均面积101.92平方米。移动平均成交面积97.18万平方米，环比下降约5.46%，同比下降约3.03%。

不同房价区间商品住宅销售情况图 来源：浦江(中国)

价格区间方面，7月成交房源集中在5000——6000元/平方米、9000——10000元/平方米、8000——9000元/平方米以上的区间，其中，5000——6000元/平方米区间成交最多，占武汉市主城区总成交量的18.45%;其次是9000——10000元/平方米的成交房源，占比18.23%;排第三的是8000——9000元/平方米以上区间的房源，成交1180套，占总成交量的13.13%。

值得注意的是，价格5000——6000元/平方米和12000元/平方米以上区间的销量占比较上月都持续增加，尤其是12000元/平方米以上的区间上升显著;相较之下8000——9000元/平方米、10000——11000元/平方米区间的销量占比下降。市场产品成交状况相对均衡，高端产品和准刚需产品表现更为显著。

浦江(中国)市场分析师分析到：“在高端客户受市场影响较小的情况下，再加之新政的辅助，促进了市场改善型产品的成交，这也是7月整体均价显著提升的根本原因。”

责任编辑：wb001

文章来源：http://www.chinatianjin.net/2014/0819/56233.shtml