温泉地产佛山抢客 价值几何要看后期运营方案

 

秋风起，又到了“香滑洗凝脂”的时节了。伴随着旅游市场上各条温泉线路的迅速“蹿红”，温泉地产也抓住难得的温泉旺季大力推广。在佛山，由于温泉资源相对匮乏，温泉地产项目更是凤毛麟角。而在佛山周边，尤其是紧邻佛山的粤西片区，温泉地产做得风生水起，来自恩平、台山等地的温泉地产项目抓住当下的温泉旺季，纷纷到佛山推广并拉客。

广东作为温泉大省，温泉养生的观念已经深入民心。从早期的温泉游，到如今已经形成产业化的温泉养生地产，广东的温泉价值已被放大。温泉地产呈现出怎样的特点？是否值得投资？又是如何保值增值或者是规避风险？本期家生活，本报记者将为您联动佛山、江门、中山等楼市，共同为你揭开温泉地产的神秘面纱。

市场：

秋冬温泉大热 温泉地产佛山抢客

广东人讲究秋冬养生，于是泡汤寻暖就成了秋冬季保健的必修课，佛山人也不例外。在佛山各大旅行社中，从10月份以来，温泉游就成为最火爆的线路，每到周末、节假日，温泉房更是一房难求。

“一到秋冬，我就想去泡温泉，感觉特别放松。”今年40多岁的吴先生一家人都喜欢泡温泉，尤其是他60多岁的父母。“在没有买温泉房之前，冬天，他们两个老人家经常会去温泉区的农家乐包一个房间，住上10天半个月，天天泡温泉。”吴先生说，其实包房花费很大，每天的费用约200元/天。今年上半年，吴先生在南昆山附近给父母买了一套小户型的温泉公寓房，5000多元/平方米，总价约30万元。“以后到了秋冬，他们就可以住在那里，随时都可以泡温泉，我们周末也可以过去度假。”

广东温泉资源丰富，温泉地产在省内大有燎原之势。粤北、粤东、粤西都是温泉的集中地带，温泉地产也发展更为迅猛。其中，清远、恩平、惠州等地的温泉地产项目，由于紧邻佛山，车程均在2小时以内，所以佛山成为这些地区温泉地产项目的重要推广区域。中山近几年开始在试水温泉地产，但只处于起步阶段。

而在佛山本土，由于温泉资源相对匮乏，温泉地产产业尚在萌芽之中。目前，仅三水云东海绿湖温泉附近开发了地产项目，但该地产项目与温泉酒店之间的关联性不强，还未形成复合型的温泉产业。另外，保利紫山目前已发现地下温泉，该公司透露，其地下温泉或以温泉会所的形式与市民见面，但是否会以温泉产业链的形式进行开发，目前还没有定论。

调查：

入市门槛有高有低 小户型最好卖

目前，温泉地产都朝大型养生社区方向发展，项目面积占地大，产品类型涵盖别墅、洋房以及公寓。从售价来看，公寓、洋房的单价偏低，多集中在4000~8000元/平方米之间，总价二三十万元就可以购买一套温泉房。而且为了方便入住与出租，温泉公寓、洋房几乎都带统一装修出售，装修标准以普通精装为主，约1000~2000元/平方米。而别墅的门槛相对较高，多集中在8000~20000元/平方米，并几乎都是毛坯房。

从销售情况来看，门槛相对较低的小户型洋房、公寓更受市场欢迎。据悉，恩平泉林度假区的华侨公馆，户型主要是41.9~103平方米的一房一厅至两房两厅，尽管定价不低，但已售罄。而台山颐和温泉城项目在10月推出公寓，均价五千多元/平方米，带装修，当天认筹近八成。

关注

温泉地产是概念营销还是实至名归？

对策：关键看是否有后期运营方案

温泉地产最大的卖点就在于温泉本身。温泉地产作为主题地产的一种形式，其概念在广东出现了将近10个年头，最早成型于从化。

 

但早期的温泉地产开发商只注重了前期的开发营销，没注重后期的运营服务，温泉与住宅几乎单独运营，彼此间没有关联性。因此，住在这的业主是很难享受到温泉产品养生休闲的配套服务和消费需求。

对于投资客来说，概念性的温泉地产犹如“海市蜃楼”，风险极大。因此，早期售卖的温泉地产产品，由于缺乏后期的统一运营，出现了大量空置的问题。

近年来，随着温泉地产产业的不断提升、发展，温泉地产的概念营销有了新的变化。

目前，常见的温泉地产开发形式主要有以下几种：纯温泉入户、温泉景区+住宅、温泉会所+住宅。这些开发方式，虽然令温泉有了更多实质性运用，但是温泉地产的概念还是过于简单化，没有考虑到整个项目的运营模式、产品形态、社区消费、服务管理等方面的真正融合。有业内人士坦言，对于温泉地产到底如何运营，至今没有一个成熟的模式，“大家都在摸着石头过河”。

要把温泉概念落到实处，对开发商后期运营的提出了很高要求。开发商不能单纯卖房子，而应通过自持来实现整个项目的共融性。因此，购房者在投资温泉地产时，一定要关注开发商是否具有后期运营的准备和打算。

只做半年生意 空置率大影响投资回报？

对策：托管经营 规避投资风险

广东是一个春夏与秋冬两季气候特别明显的地区，温泉也往往被视为只有秋冬季的半季节旅游消费产品。一年只有一半的时间有生意做，难免令人对温泉地产的空置问题产生疑虑。“我只有秋冬过来住，那春夏季就只有空着，似乎很不划算。”市民陈女士说。

记者也从各大旅行社打探到，旺季温泉房大多执行旺季价，别墅租价每幢4000~5000元/晚，4、5星级的酒店标房房价也高达1000多元/晚。但是到了淡季，房间报价往往只有旺季的半价左右，而且入住率还不高。

温泉房的租赁市场受季节影响如此之大，会令该房产的投资回报大打折扣。为了打消购买者的这种疑虑，以及方便后期的统一运营管理，目前，温泉地产项目多采用了带租约销售的模式，把购房者的利益与温泉的运营捆绑在一起。

台山颐和温泉城10月份推出的别墅就采用了“温泉合伙人”的形式发售，前三年由颐和酒店以温泉度假村的形式统一经营管理，并以每年递增的比例返租给业主。恩平泉林温泉同样以返租的形式给予购房者回报，前5年每年按固定比例回报购房总额给业主，5年后按经营分享收益。

观点：

温泉地产要善打养生牌

有经济学家曾指出，未来房地产投资方向将向多元化发展。住宅地产不再一枝独秀，养老、旅游地产等新型的房地产业态的出现，将拓宽了投资者的投资渠道。

随着人们的生活水平的不断提升，人们会对养生、健康等问题也尤为关注。因此，温泉地产不能仅仅依靠单一的温泉作为唯一产品进行营销，而是应该围绕温泉，打造出养生、养老的复合概念。

而这类具备各种养生功能的养生、养老地产，也会是未来开发商重要的开发方向。仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥指出，目前很多所谓的“养生”产品，“养生”功能只是附属功能，未来，养生功能将逐渐强化和发展，养生将成为旅游的重要目的，养生旅游市场将得到深化发展。

另外，温泉地产的开发不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力，因此在选择温泉地产投资时，一定要关注开发商的实力，最好选择有运营经验的品牌开发商。 统筹：陈钰凤 文/记者陈钰凤、陶旺波、余婷婷 图/记者何波

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文章来源：http://www.chinatianjin.net/2014/1114/75746.shtml