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"银十"回暖后立马"摔跟头" 重庆楼市雾里看花

2014年11月21日 14:24

 

重庆,正在变成一座新城。从全新规划的两江新区到升级改造的朝天门码头,沿途随处可见或刚落成或正在施工的新楼盘。与大量新楼盘入市相对应的,则是各大楼盘的促销广告。从轻轨车厢、路牌灯箱,到报刊、电视,随处可见。重庆楼市表现出的回暖迹象,与入冬后灰蒙阴冷的天气,形成了鲜明对比。

如果从刚刚结束的成色十足的“银十”表现判断,重庆楼市不仅仅只是回暖,环比上涨达到近1年内的最高值,称得上十足的火热。然而好景不长,迈入11月后,火热的楼市立马“摔了跟头”,成交套数环比下降超过4成。

巨大的反差背后,重庆楼市之火,到底是“旺火”,还是“虚火”?对此,中原地产首席分析师张大伟在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时分析认为,去化和增加库存齐头并进,对正处在下行调整期的楼市而言,走势很难预判。而重庆市房地产业协会会长莫元春在接受本报记者采访时则称:“重庆楼市处于一个动态平衡中,准确说是在健康的轨道上运行。”很难预判也好,健康运行也罢,作为西部大开发的龙头重镇——重庆的楼市表现,注定会倍受关注。

楼市“过山车”

在刚刚过去的“银十”,重庆楼市可谓成色十足。据晟城数据显示,10月份重庆主城区成交商品房29271套,环比上涨约18%,为近1年内最高值,成交面积246.16万平方米,环比上涨约20%。建筑面积成交均价每平方米6860元,环比上涨12%。重庆乐佳物业公司总经理梅春在接受本报记者采访时,将其归结为楼市新政的功劳,“首套房认定政策放宽、央行7折利率优惠、公积金新政,无疑都给‘下半场’的楼市注入了一针强心剂,特别是对改善型居住的刺激。”

重庆世联地产提供的数据,正好印证了上述观点,重庆楼市在10月份成交的房型中,三房去化率呈现小幅上扬,豪宅市场尤为火爆,喜马拉雅、棕榈泉、雍江御庭等项目表现突出,几乎占据了成交量的一半。而中国银行、招商银行在重庆的部分网点工作人员向媒体透露的信息显示,自新政公布以来,提前还贷的购房者数量较以往有所增加。尽管是工作日,记者在棕榈泉售楼部依然见到了不少前来咨询的购房者,但现场下定的并不多。

然而,这样的好势头进入11月后,立马表现得后继乏力。据晟城地产市场研究部统计数据显示,11月3日至11月9日,主城区商品房共成交5452套,成交套数环比下降约41.1%,前后犹如过山车一般。对此,重庆市房地产业协会研究部主任孙宏志在接受本报记者采访时称:“10月份的销售高企主要是因央行政策效用和房交会竞相促销,而11月截至目前的市场表现主要是冲高后的回落,包括10月份促销热导致的消费提前,也有政策效用减弱的因素。”

或许正因楼市如此阴晴不定的表现,才让开发商加大了促销去化的力度。从四季度开始,楼盘的宣传广告迅速增多,从记者下飞机开始,“1万元抵5万元”、“首付4.7万元买套内78平方米精装三房”、“套内每平方米7412 7700元享照母山湖山名邸,可公积金贷款”、“57万元得100平方米三房”、“买1层送1层”等促销信息随处可见。

记者在探访万科尚未正式开售的锦尚青年特区项目时,售楼处的工作人员也给出了“8000元抵2万元”的优惠措施。中昂·星汇项目甚至打出了“买房送车”的旗号,11月份,只需购买该项目指定房源,首付12万元,不用抽奖,购房者立刻就能拥有一套超高性价比的步行街小洋楼和一辆价值近10万元的福特嘉年华(送所有权)轿车。虽然整场活动限时限量,仅有20套房源,但这样的促销力度,足见开发商去化的决心。

对此,重庆观合房地产营销顾问有限公司总经理李晶认为:“在库存量和全年任务考核的双重刺激压力下,四季度的最后两个月开发商会选择加速走量以完成年度指标,因此在折扣力度上会相对较大。”不过,根据记者在当地感受到的市民对楼市的高度观望情绪,开发商的这份大礼能否受到购房者的待见,还有待市场检验。

 

新政有力量

央行新政效力无疑是决定楼市变化的关键因素之一,记者在解放碑附近的多家银行网点了解到,对于央行出台的“认贷不认房”政策,各行基本上都已开始执行。购房者首套房还清贷款且名下没有房产,可以认定为首套房,首付只需三成,房贷利率按基准利率执行。但新政中提及的利率“最低7折优惠”并未实行,执行的仍然是首套房贷利率上浮10%。尽管如此,“认贷不认房”条规对改善型住房需求的功效已经开始显现,像阳光100喜马拉雅、中铁山水时光洋房等高端住宅项目,甚至出现了开盘千人聚集的场面。当然,跟某些事后证明纯属炒作的日光盘一般,这样的火热销售场面不排除开发商营销手段使然的可能。

对此,阳光100喜马拉雅营销总监郭茂在接受媒体采访时分析认为,目前重庆楼市的良好变化仅仅是一个开始,随着房贷新政进一步落地,更多购房者将享受到便利和实惠。在高端住宅市场,新政将发挥更大的作用,市场需求将得到进一步释放。

重庆银行显然认同郭茂对楼市“良好变化”的看法,在本月初重庆银行总行举办的媒体通气会上,该行宣布,将出台房贷新政实施办法,对满足贷款条件的农民工和新近毕业的大学生购房者,贷款利率将在基准利率基础上下浮5%,即6.2225%。这是继重庆邮储银行对部分客户实行首套房贷基准利率优惠后,重庆房贷市场又一大利好消息。

除了央行和地方银行的楼市新政外,公积金政策是影响楼市走向的另一大要素。记者在走访中了解到,自10月9日住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》以来,诸如首钢·美利山、国兴·北岸江山、象屿两江公元等项目已相继推出了公积金房,但都“数量有限”。亚豪机构副总经理任启鑫在接受本报记者采访时表示,此次公积金新规中给异地购房贷款打开了大门,将激发大量的回乡置业需求,这对身为劳务输出大市的重庆楼市而言,无疑也是一大利好。

在诸多利好政策的引导下,重庆楼市会否如房企和地方政府所愿持续火起来?对此,重庆绿地东原房地产开发公司营销总监黄鼎在接受媒体采访时认为,如果明年三四月份楼市还不能回升到政府预期的目标,并不排除政府会进一步出台“救市”政策,而对楼市的走向,他则表示“我很看好明年的重庆楼市”。

各地楼市研究机构的统计数据显示,央行楼市新政和公积金政策正在显现效力,地方政策也在逐步推进,新政正在变得有力量,然而因银行惜贷而导致的房企资金紧张的基本面并没有得到根本性的改变,去化仍然是现阶段的楼市主调。而在前不久刚刚结束的重庆秋季房交会上,仅主城区就有170个项目参展,提供可交易商品住房多达72982套。一边是去化“压力山大”,一边是继续大肆造楼,雾都重庆楼市的下一站,真可谓雾里看花。

文章来源:http://www.chinatianjin.net/2014/1121/77221.shtml