为保股市胜利果实：能买房的话还是要去买房子

 

无图说

在这一轮股市行情中，如果挣钱了，怎样保住胜利果实？大多数炒股人心里的算盘珠子噼里啪啦响：能买房的话，还是要去买房子。

■本报记者 汪敏华

虚高开价怎避免

不管是刚需买房还是投资买房，都会考虑一个问题：哪些房子升值空间大？

看地段，不必赘言。还要看地区发展规划，看是否靠近轨道交通，是否靠近医院和大型商业设施，是否是学区房，等等，这些选房标准大多数人已经明了。在以上条件相似的情况下，房龄因素就很重要了。一般而言，房龄在10年内的房子升值最快。10年以上的房子不少外观已有旧相，小区停车难显现；小区有游泳池的大多也已经关闭，绿化环境等维护也有点漫不经心了，因此房龄10年以上的房子升值幅度明显不如房龄10年内的次新房。

在房型选择上也有名堂，年轻人经济条件如搭得够，尽量买大房，将来成家有孩子了也不显局促。根据政策，首套房不仅首付低贷款利率可打折，而且面积再大也不计房产税。而二套房不仅首付大增，贷款利率也可能高于基准利率。并且，二套房加上首套房面积超过人均60平方米，超额部分就要征收房产税。

很多人是以小换大，差地段换好地段，因此需要先卖房后买房。买卖二手房最吃不准的就是价格是否合理。房东想卖个高价，买房人想捡个皮夹。有人喜欢先开一个高价，无人问津再降价；有人喜欢低开高走，先以低价吸引眼球，一看中介纷纷来电，马上跳价。其实，除非房子地段好、房型好、房龄新、周边环境好，否则价格低开高走反而不利。因为老房子老小区，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗卫等，买房人本来就容易动摇，因此比较适宜的是高开低走，以诱人价格促使买家签约，不然很容易引起买家的逆反心理，本来想买现在也不买了。

如何开价才既不会贱卖又不会有价无市？卖房者可乔装买房者，向中介机构了解自家所在小区同房型的房价，一般而言，中介会稍报高一点，卖房人可根据中介报价挂牌，也可以比中介报价稍低一点挂牌。买房人则可以乔装卖房人咨询多家中介，中介报价会稍低，买房人可以此确定自己买房的心理价位。对于买房者而言，不可过于信任某一个中介，应该货比三家多方委托中介找房，并且通过不同的中介打探真实的房价。

讨价还价是正常的，比较合适的卖房策略是：报价比心理价位提高3%－5%左右，给买家留足还价空间。鉴于房价已高，对一套房子而言，3%－5%就不是个小数，比如一套200万元的房子，让价3%－5%就是6万元-10万元，一般而言，买家的还价幅度也在这个区间，讨价还价后，皆大欢喜：成交价一般在卖房人的心理价位附近甚至更高，而买房人心情也比较舒畅，认为自己压低了房价很有成就感。对于买房人而言，应该多找几个中介砍价，从中选择最低价签约。一些精明的买房人在甲中介砍到最低价后，去找另一家公司的乙中介谈判，再压低中介费，然后由乙中介联络卖房者。

买房贷款财商高

很多炒股者希望两全其美。手头的钱既能买房，也可以炒股。最新的房贷政策有助于他们的心愿实现。

首套，或者已经付清首套房房贷的，买房首付三成，贷款七成，最低贷款利率有可能打7折。首付款30%和70%，区别大了。以300万元总价的房产计，首付30%只要90万元，而首付70%则要210万元。同样，房贷5年以上基准利率是6.15%，七折优惠利率是4.305%，哎哟，买个货币基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有钱也贷款，并用足房贷，贷款期限越长越好。即便享受不到7折房贷，这个策略在大多数情况下还是适用的，因为投资渠道不断拓宽，获取比6.15%基准房贷利率高的投资收益并不困难。

以一套250万元新房为例，买房人有付全款的实力，如果全额一次性付清，收益来自两个渠道：一是房产可能升值，二是租金。如果采用贷款，首付三成是75万元，贷款175万元。假如全部是商业贷款，期限20年，基准利率6.15%，等额本息法还贷，每月还款额12689元。对于买房人而言，采用贷款法，收益可来自3个渠道，前两条和全款买房者一样，来自房产可能升值和租金，第3条是通过原本全额付款的175万元理财所得。这175万元可用于炒股，也可购买P2P产品或信托产品，如购买P2P，12%年收益还是比较普遍的，则每月可得收益17500元，扣除12689元房贷后，还多余4811元。即使这4811元不做任何投资，20年后累积可达115万元，加上理财本金175万元，总计290万元。

 

在漫长的20年还贷岁月里，万一投资收益没有理想的12%怎么办？只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。

不少买房人看到这儿心生疑虑，P2P跑路不少，怎么敢买？其实考察P2P是否靠谱，也有几条便捷原则，即看注册资本，看风控体系，远离超高收益。还有一点，看P2P “拼爹”，有些“爹”是不大可能跑的，比如陆金所的“爹”是平安集团，微财富的“爹”是新浪，百度百赚的“爹”是百度。

还要提醒一点，房贷还款方式有2种，等额本息和等额本金，不少理财师会建议买房人选择等额本金以节省利息，其实，如果考虑通胀因素，并且投资理财收益高的话，还是选择等额本息更合算。因为等额本金前期还款数额大，用于理财的资金收益抵扣房贷后，多余部分就少了，从复利效应看，显然是失策的。

怎样装修赚租金

很多人买了第二套房后用于出租，同一小区同样房型同样面积，每月租金高低会相差数百元乃至上千元？个中很大原因在于装修。一些人认为，反正是借给别人住，随便装修一下就是了。殊不知，随随便便装修的房子只能借给随随便便的人，租金不会高的，但用心装修不见得就是花钱多。

装修房子首先会遇到两个问题：风格和预算。出租房的风格要符合大众审美观。在装修设计前最好先去附近的中介所摸摸行情，了解住家附近主要有哪些类型的租客，他们喜欢哪类装修风格，有什么细节要求，比如日本租客喜欢在浴缸里泡澡，但不少业主觉得淋浴房可能更适合出租屋，在装修时就不考虑浴缸，结果不少日本租客因此而放弃租房。至于预算，最具性价比的是一年租金额。新装修的房子前3年最容易获得高租金，如果第一年的租金就能赚回装修款，从第二年起租金就是净收入了。如果装修费用太高，需要两三年的出租才能收回装修款，等于前3年基本无收益。因为是出租屋，房子损耗相对自住大，如果租客不注意保护，3年后的房子就会显得陈旧甚至破败，业主如还要想维持高租金，则需要重新粉刷和修补才能再出租，这样又损失了租金。

在装修过程中如何严控预算不超标？把握四点。

第一是不轻易增加装修项目，恪守“增一减一”原则，去除一个装修项目或降低一项装修项目的等级。比如灯带、射灯，平时一年也开不了几回，但造价却不菲。这种可有可无的项目就可作装修减法。

第二是不轻易委托装修队购建材。在装修预算书上，有不少项目是“厂家安装”，业主如果选择了这些项目，意味着至少要比市场价多付10%的装修款。比如一个品牌石膏线，市价每米在15元左右，但装修队预算价格则是19元/米。装修队代购建材之所以高于市场价，在于装修公司要提成，装修队负责人也要提成，自然是羊毛出在羊身上。

第三是多利用团购渠道。在团购网上，从黄沙水泥开始，所有软装硬装建材应有尽有，不少建材价格比市价便宜1/3。通过团购渠道订购建材，业主只需要出100元订货，等送货到家验收合格后再付全款。

第四尽量少在现场做木工等。比如衣帽间，团购价格每平方米最便宜的不到百元，一个两米宽的衣柜仅2000元左右，工人半天就能安装完毕。而请装修队现场做，不仅不便宜，木工和油漆工现场施工还延长了工期。而对出租屋来说，早竣工意味着早出租赚租金。

提升出租屋档次，软装很关键，照片多、画多、花瓶多、饰物多、水培绿化多，就能让房间显得温馨有格调。家具和沙发，可以购买店里的样品，价格只有原价的二三成。可以在墙上做一面照片墙，客厅沙发前和餐桌下还可以铺地毯。网购镜框和地毯，所费不过千元，但房间档次却不一样了。

责任编辑：wb001

文章来源：http://www.chinatianjin.net/2014/1208/80458.shtml